盘点2013中山房地产市场重磅新政

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■公积金可用于安装电梯

政策影响力：★★（五星为满分）
    实际推广阻力不小
    2013年1月28日，市城乡规划局向社会公布《中山市既有住宅加建电梯管理办法》(征求意见稿)。管理办法就最核心的几个问题给予了详细规定，如面积与业主人数均超过2/3同意，才能加装电梯；加建电梯的业主可提取公积金；政府公房加建电梯由管理单位投资；加建电梯而增加的建筑面积不进行产权登记。此次出台的《办法》建议既有住宅加建电梯，可以通过3个渠道筹措建设资金和维修基金。
    及后，在同年11月份，市公积金管理中心正式宣布拟修改公积金提取政策，其中增设了可申请提取公积金支付楼梯房住宅安装电梯费用的申请。
    不过，考虑到楼梯房住户老龄化、外来化问题，“公积金装电梯”的推广有现实难度。如何解决还看今年政策细则的最终落地。
■首套申请房贷可用父母公积金
    政策影响力：★★★★

鼓励子女“啃老”存争议
2013 年春节长假刚过不久，市住房公积金于2月份发布了《关于加强中山市住房公积金业务管理有关问题的通知》。其中内容显示：如果贷款申请人购买的是家庭首套房，贷款额度不足时，其父母可作为家庭共同贷款申请人，增加贷款额度。在住房套数的认定方面，需共同计算父母及子女名下实际持有的住房套数，以中山市房地产权登记管理部门出具的《住房证明》为准。从当年4月28日起，该新政正式开始执行。
然而，该新政也引来了关于“政策是否在鼓励子女啃老”的市场争议声。不过无论如何，在市场经济的大环境下，公积金的举措无疑是政策市场化的一种积极体现。

■城市基础设施配套费：从1500元涨至3500元/平方米
    政策影响力：★★★★★
    开发商面对“突袭”叫苦连连
    2013年3月份起，中山突然正式宣布上调楼盘城市基础设施建设费。它按建设项目的建筑面积8%征收，主要用于城市基础设施和城市共用设施建设。
    而此次城市基础设施建设费的收费基准，由原来的1500元/平方米上调到3500元/平方米，上涨幅度约133%。面对突如其来的公建配套建设费增加，新建商品房的建筑成本增加了约200元/平方米，这也让不少开发商一度 “叫苦连天”。不过长远来看，这会使得市场更加规范，开发商建公建配套的动力也会增加。

■转让土地不再列入 “闲置”范围
    政策影响力：★★★★
    消除多年来存量土地 “闲置”骂名
    2013年5月，中山正式出台了《中山市闲置土地处置实施办法》。在征求意见稿中，原本“以转让方式取得使用权的国有建设用地、两年未动工开发应被列为闲置土地”这一规定被删除，意味着转让土地不再列入闲置土地。
    对此，业内人士认为，此番政策修改，一方面大大减少了目前中山市面上闲置土地的数量，同时也终结了多年来舆论对这类土地 “是否应被视为是闲置土地处理”的争论。对于不少开发商来说，这算得上放下了多年来的一块心头大石。而且，在市场经济的大环境下，考虑到中山存量土地面积较大，政府多年来在促成这些土地的开工方面可谓办法不多。因此，新政的颁布无疑意味着政府把问题处理的主导权交回给市场。

■新版《商品房买卖合同》正式出炉
    政策影响力：★★★★★
    买家收楼时间将被延长
    2013年6月1日起，中山正式采用新版本购房合同。相较以往中山在商品房验收上“通过补充协议和购房者约定，经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位（基本由开发商聘请）验收合格”的情况相比，工程竣工验收备案环节覆盖了从建筑安装工程到质量事故鉴定及处理报告、涉及多达25份建筑报告，这相当于增加了验收难度。今后，建设行政主管部门验收就不仅仅是对建筑主体部分的验收，还有对相关配套的验收。至于能否起到明显效果，具体仍需看验收环节的执行力度而定。
    分析认为，随着中山版新规的出炉，某程度上算是对眼下商品房验收制度执行“变形”的一种补强，其根本目的还是在于保障购房者的权益。不过，新规也导致了业主收楼时间“被延长”的现实问题。

■变更土地功能性质、容积率申请一律禁止
    政策影响力：★★★★★
    土地市场多年乱象有望终结
    2013年10月，市城乡规划局对《中山市城乡规划管理规定》（征求意见稿）修改部分进行公示。当中对开发土地容积率、功能性质、控规等三方面明确提出了禁止的规定，这与以往 “原则上不允许”的字眼要求形成了鲜明对比。例如，以出让方式提供国有土地使用权的住宅、商业、办公类建设项目，应当严格执行规划条件，不得改变用地性质，不得提高容积率，不得降低绿地率，不得减少基础设施和公共服务配套。值得注意的是，今后只有国家和省重大项目才有可能调整土地容积与性质，而市级重点项目并不在其列。
    有业内人士表示，新规的修改相当于为中山土地市场设定了 “政策高压线”，这对消除多年来房地产市场开发“灰色地带”有实质性的帮助。

■商品房预售款管理改革

政策影响力：★★★★★
    开发商资金支配自主度大减
    去年12月前夕，市国土资源局发布了《中山市商品房预售款监管办法》(征求意见稿)，计划2014年实施。该办法指出，今后开发商用款计划应按照完成基础和地下结构工程、结构封顶、竣工验收、完成商品房所有权初始登记等4 个环节设置资金使用节点，确定每个节点的用款额度，且每次支取都需经中山市房地产交易登记管理所审拨。这意味着开发商资金支配自主度大减。同时，开发商、银行若违规操作，最高将被罚动用款项的20%。这被业界形象地形容为“中山楼市版支付宝”。
    有业内人士认为，此举是主管部门为防止开发商在楼盘开发过程中出现资金问题，从源头上保护业主权益。不过，这种监管在实施过程中如何保证公平、公正、公开，杜绝实际操作中的灰色地带，同样不容忽视。

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