中国房地产研究会人居委副主任开彦针谈住宅集成化

中国房地产研究会人居委副主任开彦针对精装修发表了主题演讲！

中国房地产研究会人居委副主任开彦

我想主要把精装修、全装修的一些做法给大家讲一下。我把它定位为全装修产业化先头兵。全装修这一块作为产业化一个非常重要的领域，在住宅产业化这个领域当中是一个重要的方面。如果做好全装修集成化的问题，基本上就解决了住宅产业化的问题。

我先讲讲什么是住宅集成化？集成化是一个住宅产业化的方式，一个生产的过程。集成化我们讲就是在住宅建筑工业化的基础上，为用户提供优良的集成部品和现场集成安装为目标。这就避免了很多的裁剪，在现场的加工使得我们的产品可以效率非常高，垃圾量很少，成本很低等，这是作为我们行业发展大家都在争取和追求的目标。我想通过大家的努力是能够成功的，这样做我看不是我们一家、两家大企业，大行业的集团公司所能完成的。我非常欣赏童院长说的，恒大、万科可以在标准化、工业化这条路上走得很远，走得很深。我今天重点讲的是通过行业的力量，通过我们社团这样的组织发挥作用，背后有政府的主导和支持这样才能成功。

我先简单的概况一下我们部品市场的现状。因为说这几年制订了不少的标准和体系，但是这个标准和体系按照我们的目标要求来讲是不够的。缺口很大。首先是我们标准化体系不健全。缺乏模数协调的指导，连接接口低水平、粗放型安装；配套化、系列化、水平低。其次是监督机制和激励机制不完善。到目前为止，我们部品认定制度尽管有一些优良部品的认证，但离行业的标准还是很远的，很多不规格的产品进入我们的市场。还有就是住宅性能和部品认定工作尚未成熟。目前我们还是做得不够的。

全装修的问题：精装修和全装修我认为在概念上还是有一点差别。全装修是什么意思？要求我们在交钥匙前保证完成全部住宅性能和功能设计目标的室内室外装修部分。这个是指标性的东西。其中，要对所有功能空间固定面全部铺装或粉刷；门窗、固定家具设施、固定隔墙或灵活隔墙；基本设备管线和管井配置；保证基本功能使用的机具设备核设施；厨房与卫生间及管道的基本设备。有一些做法不到位，我认为不能算是全装修。全装修它的发展是经历了一些阶段，经过20年的发展，实际上我们这段时间承受了一些质量差、社会不安定、资源浪费很大等。我们厦门市的领导作出了很大的行动，令我们佩服。做毛坯房有人统计，大概造成成本10%的损失，造成装修材料30%以上的损耗。因此单排放、破坏生态环境成为主要的源头。一户平均产生两吨垃圾，其中有85%是可以回收再利用的资源，全年如果有2000万户进行装修改造，一年又4000万吨垃圾造成资源极大浪费、大量碳排放、污染环境。

我提倡要用标准化也就是模数化的方法来打造。模数化的东西对我们讲起来比较生疏，基本上不太知道模数的用法和运用。模数的运用在我们国内发展还是很早的，模数的东西其实对产业化、标准化实现的效率是很大作用的。世界上没有一个脱离模数都可以走的。自觉不自觉都在用模数的概念造房间。模数协调一个很重要的工具就是网格，这个是起决定作用的。我今天还提出一个SI体系，什么是SI体系，是做集成和标准化的理念和方法，所谓S就是结构体，支撑体。包括各式各样用手段做成的结构体系来支撑这个房屋的。它在模数化网格上起的作用是提供模数化的空间，也就是符合上下左右都能够符合标准的尺度。I是什么？I是内脏，就是我们今天讲的装配的部品和材料，包括上千上万种的材料。用SI的理论就把我们整个住宅生产过程能够非常到位的表达清楚。我们结构的标准化过去被强调的非常厉害，就是用工业化、预制化的去生产结构。但是我们今天要讲，结构的标准化它的目标变成第二位，要为结构的标准化，为我们的“内脏”也就是全装修精装修提供一个非常好的结构。这个理论是非常重要的，在国际上已经成为指导我们产业化的一个重要东西。

（PPT）这个是日本KSI体系，SI是国际化的东西，KSI有两个，看一下图解。下面是一个框架体系，上面是“内脏”包括设备、厨具、电器等，这个是可以改变生活方式的，可以提前做到性能和质量跟我们人息息相关的东西。底下是一个支撑体，要保证它的耐久性和抗震性，由他来给我们提供一个舒适的空间。日本曾经做过一个试探楼，当时请了很多日本大型的企业，包括松下、索尼等大公司，装了八种类型不同风格的产品，也成为我们学习的楷模。它的“内脏”就像图上说的（PPT）所有的管线、设备、吊顶是按照标准化、模数化、集成化的标准来安装的。通过集成化的方式，包括厨房的设备、各式各样的厨具、管线、煤气等的安装，包括在墙上固定的家具和门窗等。这些类型同样还包括室内室外的装修。这样的产品要求能够做到现场的集成安装，装配化。要完成这个装配化的步骤大概分四个阶段：第一个是做成结构标准化体系。第二个是部品模数化拆分。今天我们研究全装修，部品的东西首先要把部品按照模数化的要求进行区分，你占了多少空间，你的部品和结构怎么配合和接口，这些事情要做好。所以我们将来要成为一个部品体系。有了这个规格化和标准化的部品体系就会安排我们部品生产，部品会按照流水线进行集装箱运输的到实施工地。第四个是内装集成化施工。这个是模数化、标准化的过程。

刚才讲了部品目录，按道理可以分成很多类，大致上牵涉到所有住宅的各个部分，包括结构、门窗、屋顶、厨具、阳台、地面、设备、设施、环境等，有的分成九类，有的分成21类，这样分都是可以的。但是国家拿出一个固定的标准，有了这样的标准，我们下面的工作就好做多了。这个目录标准基本上按照四个要求来做：第一个是规格。就是尺寸规格。第二个是部品的功能。它所承担的功能和性能必须要达到。第三个要不定期检查标准体系。第四个是质量标准保障体系。这个要通过技术委员会和审查的机构来进行确认，进行发布。这个是官方去发布，然后才能得到使用。这个使用的过程当中，因为产品的不断进步和不断发展，更新了改进了，回过头来再进行演变。这就形成一个生产体系、目录体系之后就等等我们国家的部品标准。这对我们整个行业上所需的能够对集成化、标准化就有了一个统一的要求和规格。在日本有一个优良部品体系，这个机构非常强大，每年对部品进行优良评级，符合的才能允许用到我的建筑厂。

模数的东西大家不太清楚，我讲一下，国际模数数列采用茶几数理论来编排。为了减少部品的种类，减少加工的复杂度，施工费就是基本的属性，可以任意按照要求扩大模数系列的要求，可以做到二模、也可以三模，甚至九模都可以。过去我们一概的排成两模，两模的东西造成官方的排斥，实际上这个是错误的。我们国内产品的接口，产品的技术比较落后。

网络也不神秘，就是放一个网，很简单的东西。网格有什么作用？就是为了定位我们在安装的时候运用网络的方法去进行定位，进行安装。这个是运用非常广的东西。但是我们目前对这个概念并不强烈。这样的网络构成就更简化了网络的要求（PPT）。网格还可以各式各样的发展，去发挥。但是这个网格不是限制于平面的，也可以是立面的。另外这个是网格线（PPT）。它的定位方法有两种：一个是面模定位，一个是中心轴定位。中心定位也就是我们目前常用（传统用）的方法。这两个方法可以单独使用，也可以混合使用。我们现在提倡的是面定位，因为这样的定位方法对运用方格网更能发挥作用。中心定位的方法很可能要求你的部品厚度、高度要符合模数的体系。所以我们在过去因为我们的结构墙体，有16公分、18公分的很多，如果要做模数化最好能达到20公分，这样的模数提供的空间是模数化空间。所以很多在外国的建筑上，它的墙体不在乎差一公分、两公分，把墙体做成模数化的空间。这个在我们经济发展，我们有这个能力的时候，我认为更重要的是让结构符合标准化、模数化。这样对我们后面更好。有条件的话可以把产品规格符合模数的要求。

这个图是表达单独网格和双线网格。（PPT）。安装的随意性很强，可以按照各种各样的要求，可以是双线网格也可以是单线网格。过去我们叫静模体系。这些在我们的网格里都可以实现。今天我们讲，很多的模数方法，我提醒大家，在做标准化，我们的精装修或者全装修的时候要遵照模数协调的原理，我们的生产、施工和做实际的时候大家都要遵循模数的网格，这样各行各业的生产环境都按照网格的生产模式来走的话我们的标准化、产业化、集成化就不远了。外国人在做这些的时候，把模数协调的东西做成一个很通常的东西，是一个家常便饭那样简单，但我们国内在这一块是不够的，所以我们要抓紧学习。现在我们提倡接口，因为接口是产业化精装修、全装修非常关键的东西，部品要跟墙体结合，部品跟部品要结合，这种结合的接口是一个需要研究的东西。我们今天对这一块的研究不够，我们主要是解决部件安装的公差和配合问题。这个在模数协调的标准里都有所规定。因为时间关系，就不再详细讲。

这个是我们日本的KSI体系所安装的管线（PPT）。它的接口和它安装的规格是按照模数化、标准化的方法来进行的。为了使管线本身不在结构里走，我自己家的管线不到邻居家去。这个是接口，设备跟设备之间的接口（PPT）。我们可以通过接口技术的研究加强。我们最近接了一个厨房、卫生间集成化、技术化编程的合同。要求我们能够完成厨房和卫生间按照集成化生产和施工这样的技术标准，这个标准的要求能够是现在现场定制化、集成化、装配化的目标。定制内容有以下这些内容：编制厨房、卫生间平面定型系列图；住宅厨房、卫生间尺寸标准定型及其模数协调；管井、管线及管道接口的布置；厨卫的装饰、装修；设备和设施安装；特殊厨卫的设计。

给大家分享一下万科在产业化的一些做法，万科还是做得比较好的。（PPT）这个是他们的一个实验基地，这个是展示样板间，各种各样样板间装修的楼。它的一个理念就是所有的管线设备不在结构层里走，因为结构本身是一个长寿命的，设备管线可能十年、二十年就必须更换，所以它必须是分离的，要求在设备上进行管线进行特殊的处理。把它放在墙体里的包容起来。这个是加工的一些地板（PPT）。在万科是7公分、8公分就解决了。这个加起来的层高可以起到保温的作用。这个是卫生间的管线设备，叫分配器。这个是加工地板（这个是厨房的同城排水）。这个是固定的家具、橱柜、墙体材料可以通过模数化来进行安装。栏杆是万科的一个特色。但是有一点，万科这种产业化组织定向的生产，定向的供应，可以说是万科自成体系的一种方法。我们今天要求的是成立一个由开发商定向去供应的，是一个社会企业，这个行业发展定制化的供应，是行业的生产链。这个是我们要达到的一个体系。这个生产链的东西可能牵扯到方方面面，牵扯到住户、施工部门、科研设计等一系列，今天我们全装修已经成为大家的潮流，但是很多开发商还是在顾虑，觉得毛坯房虽然不是很好，但目前毛坯房销售良好。如果把全装修融入到行业当中，成为我们共同的行动这就对行业的发展有非常好的好处，能够在低碳、保护环境这一块带来很大的好处。同时也为我们开发商走上国际化、走上行业高品质会做出很大的贡献。全装修整个做法，对带动我们行业的发展做成一个绿色的发展目标会带来很大的帮助，成为我们房地产商，开发商一个社会的责任。同时也会给我们带来巨大的利益。谢谢大家！