中国房地产业协会副会长童悦仲谈精装修

中国房地产业协会副会长童悦仲对精装修发表了主题演讲！

中国房地产业协会副会长童悦仲

大家下午好！

在今年我们要讲房地产离不开楼市调控，所以我讲装修，我觉得也要讲楼市调控，我今天的厦门叫楼市调控与全装修成品房。我们叫精装修也好，全装修也好都是相对毛坯房，因此准确的讲，装修过的房子叫成品房，我觉得比较科学。我的身份是中国房地产研究会，也是中国房地产业协会，我们是一套人马，两个牌子。我想第一个问题讲一下我国住房工作目标。我工作的地方原来叫建设部，2008年以后改成住房与城乡建设部。我们国家住房工作目标是什么？我觉得可以从三个方面：1、社会目标；2、经济目标。3、环境目标。社会目标就是要做到人人享有适当的住房。人人享有适当的住房并不等于人人要有产权房，人人有合适居住的地方就有，这个概念要分清楚。经济目标主要是吸纳就业，解决很多人的就业问题，拉动经济增长。同时要保持行业健康发展。在环境方面的目标现在来讲特别是要讲持续发展，节能、省地、环保。

第二个问题讲一下城镇住房基本政策，也是三个方面，一个是坚持市场供给与政府保障相结合。实际上是要以市场供给为主，大多数人通过市场供给来解决住房问题。第二个，通过购买和租赁两种方式，满足居民的住房需求。无论商品房也好保障性住房也好，都是要通过购买和租赁两种方式，保障性住房现在来说，限价商品房、保障房、公共租赁房、还有廉租房等。第三个是鼓励自住型、节能省地型的小户型住房建设。

第三个房地产市场调控。为什么要调控？很简单，这些年的部分城市房价过高、上涨过快。因为房价过高、上涨过快就带来了很严重的问题。我刚才讲了住房我们是三个目标，有经济目标、社会目标还有环境目标。住房不单纯是一个经济问题，它现在已经上升到一个社会民生问题，甚至是一个政治问题。对于中国90%以上的家庭来说，要想家庭拥有一千万是一个遥不可及的梦想，因为房价上涨过快，在北京前几年就变得很容易，好像很容易，你只要在2004年之前北京的四环路以内贷款买两套150平以上的房子，现在把其中一套卖掉，就可以把你所有的投入都还上，加上你现在的房价和现金就有一千万，这就很不公平，就导致一部分人通过炒房很快的富起来，而且形成对后来人财富的掠夺，导致很多大学生、刚刚进城的务工人员没有房子。现在在北京解决户口问题途径很少，我们单位申请了两个指标，按照国家人力资源和社会保障部、北京市的规定，解决一个外地生源的学生户口办到北京来必须解决两个北京户口孩子的工作，因为我们事先就招了四个北京生源的孩子，其中一个男孩，三个女孩。两个指标瞄准了两个孩子，一个是女博士，还有一个男硕士，我们希望解决男孩，因为我们的女孩太多了，不是性别歧视，所以我们很愿意男孩子过来，但是最后男孩子还是放弃了，因为她和这两个硕士都是清华大学的法律专业的应届生，都是河南省的人，都是非常贫困的，最普通的农民家庭，我们是通过社会公开招聘，到各个局里去实习，看他们写文章还是不错，我们就通知他们来签合同，但这个男孩子最后很犹豫，因为他未来的岳父，他女朋友也是一个硕士毕业生，我给他们解决之后，这个女孩子的户口也可以迁进来，但他的岳父是一个吉林省小城的公务员，他坚决反对留北京，如果你们留北京，你们两个人的工资加在一起怎么生活，一个人几千元，交五险一金，自己要扣掉三险一金，现在北京一套小房子租4000元，这个男孩子在他们县城里是非常有名的，所以他的岳父说北京不是你呆的地方。这个男孩子还有一个机会，就是到甘肃省到公务员。所以他未来的岳父就让他到甘肃，最后这个小伙子商品之后还是到甘肃了。什么原因？很重要的是我们房价过高，导致社会的不公平有关。因为房价很高，收藏房子的人很多，因为很多所以房价就涨得越快，反过来参与这个收藏房子的人就更多。一线城市房价涨得很高的时候，就转到二、三线。现在很多大开发公司都是在跨地区开发，很多就跟着万科、恒大好的企业在什么地方开发就到什么地方开发。所以国家是非调控不可。调控的手段有很多，主要是四个方面：1、抑制投机需求。主要是限购、限贷。2、增加供给。主要是商品房和保障房。3、加强监管。4、问责。

现在房地产公司因为调控遇到了很多问题，就不理解。大家质疑我们中国这样的做法对不对？我想限购这样的方式我个人也觉得少采用，至少采用时间不要太长，最好采用其他的经济杠杆。但是现在最快的办法还是用这种行政的手段。因此我们一线城市限购，导致二、三线城市也涨得很快。房地产调控的前景是什么？一个是房价过快上涨的趋势将会遏制，这个实际上已经比较明显了，从统计数字降幅没有很多，但上涨基本上被遏制住了，北京很多开发商就非常困难。新盘不怕，根据今年年初的行情这个房子可以卖到每平4万元，但是看现在市场不好，开盘就三万，名义上没有降价，但跟他们的预期已经有降了。开发商就更加关注住宅品质的提升，这个项目要凭真本事把项目做好，如果做不好，可能项目就被压住了，得不到市场的认可。还有服务方面的改善这也很重要。另外，住宅的产业化进程将加快，成品房渐成主流。现在大家越来越感觉到消费者喜欢买成品房，现在的问题是很多开发商不敢做，另外我们的保障性住房建设量这么大，而且保障性住房是以公共租赁房为主体的，不可能让业主他们自己去装修。

四、全装修成品房将成主打产品。毛坯房是中国住房市场的特殊现象。全世界各国包括我们的台湾、香港、澳门也都是成品房，为什么中国大陆会出现毛坯房，这是因为过去实行福利分配和计划分配形成的。因此各地要求建设部颁布的标准，半成品房是不能验收的，所以后来就说干脆让消费者自己装修。所以我们部里就出台了一个规定，我们毛坯房的合格证是从1994年6月份才颁发的，现在才十几年，对年轻人来说很漫长，但实际上是一个短暂的现象，现在万科等大的企业早就宣布不做毛坯房，包括恒大，他们一直在做成品房。厦门市有规定，去年出让的土地不再做毛坯房。所以厦门市也做了一个很好的带头作用。毛坯房问题多多，必将彻底退出市场。保障性住房蕴含着巨大的装修工程商机。我们做成品房或者精装修一定要走产业化的炉子，产业化实际上是一种生产方式的变革，也是一种生产组织方式的变革。生产方式的变革实际上我们这些年我们国家的住宅产业化在政府的推动和市场的推动下已经有了很大的进步，但是跟国外还是有差距，因为我们经济发展水平和科技发展水平还是有差别的，我们劳动力价格也是有差别的。前些年我们是什么形势？我们的门要在工厂制作，然后再运到现场，再进行安装，然后再做油漆。我们现在是套装的，我们工厂里全部是油漆好了，运到工厂一个工人一天可以装四堂，这个工作效率大大提高了，工序减少了很多。从组织形式来说，我举一个恒大的例子，总部在广州，这个公司是1996年成立的，当时很多开发商已经做得不错了，应该说在房地产市场是强手如林了，当时恒大怎么生存？恒大就找到了适合他们的策略，在地价比较便宜的时候，开发小户型的毛坯房，所以恒大在那个时候做了原始积累，广州很多人比较穷，就只好买这个房子，恒大的产品是在房地产市场当中是被边缘化的，是低劣产品的代名词，在2004年恒大有了一定的实力，就实行了一次华丽的转身，在我们市场的调控下现在是700亿，用了标准化的方式，产业化的方式，现在恒大所有的产品都是成品房，在全国各地不断的复制，比如拿地，恒大有一个要求，恒大拿地一定要在城市周边，在规划的高速公路，规划的地铁、规划的轻轨线路旁边或者站点旁边，但是这个地铁还正在建，还没有建成的。所以恒大拿地拿得很便宜，但是更重要的是高标准化的管理，它的结构、人数、所有操作的模式全部是标准化的，然后不断的克隆，不断的复制，所以恒大一下子做得很大。它背后有100多家的生产商跟在他背后，还有装修公司，全国前十名的装修公司都是跟恒大合作，他们也跟恒大很优惠的价格来承接他们的项目。供货商跟我说他们很珍惜跟恒大的合作，他们给恒大的价格是相当于市场上价格的1.5折，恒大是以它的规模、准时付款来吸引它的厂家。我们看看麦当劳、肯德基的形式，恒大是跟他们很相似的。